As ações locatícias representam uma área estratégica para advogados que atuam no contencioso cível, especialmente em tempos de instabilidade econômica e aumento da inadimplência. Dominar os aspectos técnicos e os cálculos envolvidos nessas ações é essencial para oferecer um serviço jurídico eficaz e seguro.

O que são ações locatícias?

As ações locatícias são demandas judiciais que envolvem conflitos entre locadores e locatários, visando assegurar o cumprimento dos direitos e deveres estabelecidos nos contratos de locação, conforme a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Essas ações abrangem diversas situações, como inadimplência, necessidade de revisão de valores, retomada do imóvel, entre outras.

Quais são os principais tipos de ações locatícias?

1. Ação de Execução de Aluguel

Utilizada quando há contrato de locação formalizado por escrito, permitindo a cobrança direta dos valores devidos com base no título executivo extrajudicial, conforme o artigo 784, VIII, do Código de Processo Civil. O devedor é intimado a pagar a dívida em até três dias, sob pena de penhora de bens.

2. Ação de Cobrança de Aluguel

Aplicável quando não há contrato formalizado, exigindo a comprovação da existência da dívida por meio de outros documentos. Essa ação permite a cobrança de aluguéis atrasados e encargos, como condomínio, IPTU e contas de consumo.

3. Ação de Despejo por Falta de Pagamento

Visa a retomada do imóvel em casos de inadimplência do locatário. Pode ser cumulada com a cobrança dos valores devidos, embora seja recomendável ajuizar ações separadas para agilizar a retomada do imóvel.

4. Ação de Consignação de Aluguel

Utilizada pelo locatário quando há recusa injustificada do locador em receber o pagamento, permitindo o depósito judicial dos valores para evitar a caracterização de inadimplência.

5. Ação Revisional de Aluguel

Permite a revisão do valor do aluguel para adequá-lo ao preço de mercado, sendo possível após três anos de vigência do contrato ou do último acordo de reajuste, conforme o artigo 19 da Lei do Inquilinato. O valor da causa corresponde a 12 vezes o valor do aluguel vigente.

Como calcular os valores envolvidos?

O cálculo dos valores em ações locatícias deve considerar:

  • Aluguéis em atraso: multiplicar o valor mensal pelo número de meses de inadimplência.

  • Correção monetária: aplicar o índice previsto no contrato ou, na ausência deste, índices como o IPCA ou INPC.

  • Juros de mora: 1% ao mês, salvo disposição contratual diversa.

  • Multas contratuais: conforme estipulado no contrato, geralmente 10% sobre o valor devido.

  • Honorários advocatícios: fixados entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, conforme o artigo 85 do CPC.

Para facilitar esses cálculos, é recomendável utilizar ferramentas especializadas, como o software do Cálculo Jurídico, que oferece relatórios completos e atualizados.

Qual é a documentação necessária pra ajuizar uma Ação Locatícia?

Para ajuizar ações locatícias, é fundamental reunir:

  • Contrato de locação;

  • Comprovantes de pagamento ou inadimplência;

  • Notificações extrajudiciais;

  • Laudos de avaliação de mercado (para ações revisionais);

  • Demonstrativos de débitos.

Conclusão

O domínio das ações locatícias e dos cálculos envolvidos é essencial para advogados que buscam oferecer um serviço jurídico eficiente e seguro. Utilizar ferramentas especializadas e manter-se atualizado sobre a legislação vigente são práticas que contribuem para o sucesso na condução dessas demandas.

Para aprofundar seus conhecimentos e otimizar sua prática profissional, explore os recursos disponíveis no Instituto de Cálculos e aproveite as ferramentas que facilitam a elaboração de cálculos judiciais precisos.